Reede, 19. aprill 2024
SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor kirjutab sel nädalal kinnisvaraturul toimuvast. Ostjate mõttepaus on pannud kinnisvaraarendajad ootele, aga see ei tähenda, et hinnad langeksid – kui tekib uute pindade defitsiit, tuleb uus tõus. Kinnisvaraturg käib üles-alla.

Koduostjad on esialgsest ehmatusest vaikselt taastumas, euribori tõus ja laenude kallinemine võetakse vastu kui keeruliste aegadega kaasnev paratamatus. Seevastu kinnisvaraarendajad on otsustanud “jalga puhata” ja elamuehituses jääb järjest vaiksemaks.

Lõppeval nädalal avaldas statistikaamet värskeid andmeid ehitus- ja kinnisvarasektoris toimuva kohta. Sealt vastu vaatav pilt tekitab vastakaid tundeid.

Endisest tõusulainest, millel kinnisvarasektor seni on sõitnud, räägib veel selle aasta esimeses kvartalis välja antud suur hulk kasutuslubasid uutele elamispindadele.

Kui keskmiselt on viimastel aastatel saanud ühes kvartalis kasutusloa umbes 150 000 m2 uusi eluruume, siis selle aasta alguses küündis see 185 000ni. Varasemalt on sama number suurem olnud ainult 2020. aasta II kvartalis, kui lube väljastati 195 000 m2-le.

Hoopis vastupidine pilt avaneb aga, kui vaadata, millised on tulevikuplaanid ehk siis statistika ehituslubade kohta.

Neid anti tänavu esimeses kvartalis välja kõigest 127 000 m2 elupindade ehitamiseks. Võrreldes mullu sama ajaga oli seda pea neljandiku võrra vähem ja viimati oli see näitaja nii madal 2016. aasta alguses.

Ehitustegevust piirab nii nõudlus kui pakkumine

Et ehitustegevus on aeglustumas, ei tule muidugi erilise üllatusena – sisuliselt on kõik eeltingimused selleks täidetud, alustades pakkumispoolest, siis on elamuehituse mahud viimastel aastatel olnud väga suured.

Viimase viie aasta jooksul on kasutusse antud 36500 uut eluruumi, mis moodustab umbes 5% kogu Eesti elamufondist.

Päris sellisel tasemel, poleks ehitusmahud saanud ilmselt püsida nagunii. Et ressursse on piiratult ja nõudlust kohati ülearu, siis on ehitamine muutunud ka väga kalliks.

Koroonakriisist tingitud tarneprobleemide ning nõudluse tõttu on ehitushinnad kerkinud kõigest kahe aastaga enam kui kolmandiku võrra.

Pakkumispoolega jätkates – mõistagi mõjutab arendajate valmidust uute projektide algatamisel kapital, selle kättesaadavus ja selle hind.

6 kuu Euribor on 2020. aasta alguse -0,3% juurest jõudnud nüüdseks umbes 3,6% tasemele, mis mõjutabki oluliselt seniste äriplaanide tasuvusarvutusi.

Teisalt tasub siinkohal muidugi mainida, et üldiselt on Eestis suuremate kinnisvaraarendajate laenuvõimendus madal ja projekte viiakse ellu väga kõrge omakapitali määraga.

Uusi koduotsijaid ongi vähem

Rääkides ehituse nõudluspoolest, siis tuleb taustal meeles pidada Eesti demograafilist olukorda.  1990ndate madala sündimuse tõttu on potentsiaalsete koduotsimise ikka jõudnud generatsiooni esindajate arv eelmiste põlvkondade võrdluses pea 40% väiksem.

Pole üllatav, et teatav vähenemine pakkumispoolel oli seega vajalik. Sarnaselt arendajatele, mõjutavad ostjaid loomulikult ka intressimäärad.

Kolmekümneks aastaks võetud 150000 eurose laenu kuumakse on lühikese ajaga kasvanud 300 euro võrra ja see tähendab, et osa ostjaid peab koduostu edasi lükkama või leppima soodsama pinnaga.

Teisalt on vähemalt küsitluste põhjal inimeste meelestatus uue kodu soetamise osas veel üllatavalt positiivne. Sellele viitab tarbijakindlusuuringu nn koduostmise tõenäosus­indeks, mis püsis aasta alguses endiselt kõrgel tasemel.

Küsimusele, kas plaanite järgneva 12 kuu jooksul kodu osta või ehitada, vastas jaatavalt pea 7% vastajatest. Viimaste aegade rekordiks jääb aga eelmise aasta esimene kvartal, kui sellele küsimusele vastas positiivselt 11% vastajatest.

Kinnisvaraturg juba taastub

Et huvi kinnisvara vastu pole kuskile kadunud, kinnitab ka Maa-ameti tehingustatistika. Tallinna korteriturgu aluseks võttes on vähemalt pealinnas suurem madalseis taandumas.

Hirmud majanduse ja kinnisvaraturu tuleviku osas tekitasid eelmise aasta sügisel olukorra, kus tehingumahud kukkusid umbes 30% võrra.

Ka veel jaanuaris olid tehinguarvud mullusest umbes samavõrra maas, ent veebruaris langus peatus ja märtsi korterimüük oli mullusest tasemest maas kõigest 10% võrra.

Ebamäärases olukorras on mõistetav, et kodu ostmise otsust lükati edasi, kuid valdav osa vahetab kodu siis kui selleks on vajadus, ja seda mõjutab majanduse konjunktuur vähe.

Seetõttu on mõistetav, et pärast teatavat ooteaega elutegevus kinnisvaratruul taastub. Seda enam, et taustal on tööturuolukord ju endiselt lausa suurepärane.

Nimelt on Eesti tööhõive saavutanud aegade kõige kõrgema taseme ja keskmine palk vähemalt maksuameti andmetel 12% suurem kui aasta tagasi.

Hindade oluliseks languseks peaks nõudlus olema madalam

Eelnevast tulenevalt on raske uskuda, et kinnisvara hindadel ülemäärast kukkumisruumi oleks. Kuigi pöörane kasv on peatunud, siis pole vähemalt turust kui tervikust rääkides näha ka väga jõulist hinna langetamist.

Mis saab tulevikus, sõltub ilmselt tehingumahtude taastumisest. Kui peaksime jõudma lähedale eelmise aasta müügimahtudele, siis on keeruline ka uskuda, et hinnas erilisi korrektuure maksab oodata.

Oluliselt kärbitud ehitusplaanid võivad meid aga üsna ruttu viia aga tagasi olukorrani, kus kinnisvaraturul taas defitsiit valitseb.

/Toim:/ Uute maksutõusude valguses muutub mugavama kommutatsioonivõimalusega kodu ka kokkuhoiu küsimuseks. Valglinnast tööle ja kooli sõitmine ei pruugi olla mõistlik ja nii hakatakse otsima linnasisest kodu, mis aga hinnad taas kerkima tõukab. Kinnisvaraturg käib üles-alla ja siis uuesti üles, nii on see alati olnud.

Kaanepilt: Ylle Tampere

KOMMENTEERI SIIN